Schützenwertes Bauernhaus?

An der Oberschachenstrasse 2 stirnseitig zur Adligenswilerstrasse befindet sich das Bauernhaus GV-Nr. 82, im Besitz der Einwohnergemeinde Ebikon. Dieses ist im Bauinventar https://da.lu.ch/denkmalpflege/taetigkeit/inventarisation/bauinventar mit folgender Würdigung als erhaltenswert eingestuft: „Im äusseren Erscheinungsbild weitgehend ursprünglich erhaltenes Bauernhaus mit für die Bauzeit charakteristischen Gestaltungselementen. Ausgezeichneter Vertreter des Übergangs vom barocken Luzerner Bauernhaus zum klassizistisch geprägten Haus.“
Das Bauernhaus mit Baujahr 1811 mit davor liegendem Bauerngarten ist sanierungsbedürftig. Was also damit tun? Die Parzelle liegt im rechtsgültigen Zonenplan unterteilt in der 2-geschossigen respektive 3-geschossigen Wohnzone sowie im übrigen Gebiet B (Reservezone): https://www.geo.lu.ch/oereb/oereb.htm?EGRID=CH154850773571

Der landwirtschaftliche Betrieb ist heute nicht mehr aktiv. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 31. August 2017 wurde für das Objekt an der Oberschachenstrasse 2 (Teilparzelle Nr. 119) die Strategie «Abgabe im Baurecht» beschlossen. Da die alleinige Abgabe des Bauernhauses mit Auflage des Erhalts aus wirtschaftlichen Gründen für einen Baurechtsnehmer kaum interessant sein dürfte, hat die Gemeinde Ebikon eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben, welche eine qualitätsvolle Ergänzung der heutigen Bebauung aufzei-gen soll. Diese wurde im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsprüfung hinsichtlich der künftigen Abgabe im Baurecht geprüft und validiert. Mit der Rendite der zusätzlichen Neubauten soll die fachgerechte Sanierung des bestehenden, erhaltenswerten Bauernhauses refinanziert werden.

Daher soll eine Sonderbauzone Oberschachen (So-Ob)geschaffen werden. Wie dem Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV Seite 39-42 https://www.ebikon.ch/storage/a7fda77418899836fee2e49b070b34c72a0b97d0bf4d7359dbfcda6d64e9e830 für die öffentliche Auflage – vom Gemeinderat am 9. September 2021 zuhanden des Abschlusses der kantonalen Vorprüfung verabschiedet – zu entnehmen ist, geht das folgendermassen:


Um das Wohnhaus erhalten zu können, wird die heutige Bauzone arrondiert und um rund 1’010 m2 erweitert. Dadurch können im Bereich der Scheune Neubauten erstellt werden, mit deren Ertrag die Sanierung des Bauernhauses finanziert werden kann. Die Grundlage für die neue Zonierung bildet das Ergebnis der Machbarkeitsstudie, welche die Gemeinde Ebikon in Auftrag gegeben hat.


Folgende Qualitätsmerkmale für die Bebauung des Gebiets dienten als Basis:
− Schaffung eines (künftig allenfalls inneren) Siedlungsrandes
− Erhalt Bezug Bauernhaus – Scheune
− Stimmige Weiterentwicklung der Bauten unter Respektierung der Hofstruktur
− Erhalt von Volumen und Erscheinungsbild der Scheune
− Rücksicht auf den bestehenden Baumbestand
− Erhalt des Fussweges und der Hofzufahrt
− Naturnahe, offene Gestaltung der Umgebungsflächen
Das Bauernhaus GV-Nr. 82 und die Scheune GV-Nr. 82a bilden eine ortsbildprägende Einheit. Diese Situation ist bei der neuen Zonierung und den Zonenbestimmungen zu beachten und zu erhalten.

Die Fläche innerhalb der Oberschachenstrasse und dem Fussweg (inkl. Fussweg) soll künftig der Bauzone zugewiesen werden. Im Sinne einer Kompensation erfolgt beim Bauernhaus GV-Nr. 82 auf der Nordostseite bis auf den erforderlichen Grenzabstand eine Auszonung in die Landwirtschaftszone. Ebenfalls ausgezont wird die der Bauzone angehörenden unbebauten Flächen auf dem Grundstück Nr. 119 entlang der Schachenweidstrasse (ohne Treppenweg). Diese Flächen werden entsprechend reduziert und gelten als Kompensation für die Neueinzonungen bei der Scheune GV-Nr. 82a. Der bestehende Treppenweg bleibt in der Wohnzone W-2 (neues BZR Wohnzone W-B).
Um die bauliche und landschaftlich prägende Einheit des Bauernhauses und der Scheune zu bewahren, soll das bestehende Volumen der Scheune ebenfalls erhalten bleiben. Da das bestehende Volumen der Scheune nicht der rechtsgültigen Wohnzone W-2 sowie der künftigen Wohnzone W-B entspricht, wird für den Perimeter eine geeignete Sondernutzungszone geschaffen werden. Für den Erhalt der Scheune ist die Nutzung entsprechend festzulegen, denkbar wären eine landwirtschaftliche Nutzung oder Gartenbau, Nutzung durch stilles Gewerbe oder auch eine Wohnnutzung.

Zu den landschaftlich prägenden Einheiten zählt auch der vorhandene Baumbestand. Dieser ist zu erhalten und wird mit entsprechenden Vorschriften im BZR gesichert. Die heute offenen und landschaftsprägenden Flächen um das Bauernhaus und die Scheune sollen ebenfalls erhalten werden. Die Erläuterungen zur BZR-Formulierung finden sich unter Kapitel 5.6.
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision wird eine Fläche von rund 3’231 m2 von der Landwirtschaftszone in die neue Sonderbauzone Oberschachen eingezont. Gleichzeitig wird eine Fläche von 2’221 m2 aus der rechtsgültigen 2-geschossigen Wohnzone für verdichtete Bauweise (W2d) respektive der 2-geschossigen Wohnzone ausgezont und der Landwirtschaftszone zugeführt.
Die bis anhin in der Wohnzonen W2d und W2 liegenden Fläche von 2’290 m2 wird in die neue Sonderbauzone Oberschachen umgezont.
Die neue Sonderbauzone Oberschachen umfasst die Fläche, welche gemäss Volumenstudie für eine behutsame Ergänzung des landwirtschaftlichen Ensembles benötigt wird. Die Rückzonung von dazu nicht benötigten Flächen sowie auch die haushälterische Flächenausscheidung für die Neuzonierung entsprechen der Absicht einer später folgenden Einzonung des Gebiets Schachen / Oberschachen / Sagihof. Mit der Ergänzung des landwirtschaftlichen Ensembles wird weder ein Präjudiz für eine spätere Entwicklung geschaffen noch wird die bestehende Bebauung in der gleichen Ausprägung weitergeführt.

Jetzt ist es also klar: im Hinterkopf schon die Absicht einer später folgenden Einzonung des Gebietes Schachen/Oberschachen/Sagihof.

Ich denke, wir sollten uns das gut überlegen mit dieser Sonderbauzone Oberschachen. Es eilt ja nicht. Somit sollte man dieses Projekt aus dem Paket Gesamtrevision Ortsplanung herausnehmen. Ich persönlich finde, wir können und sollten im Moment auf diese Ein-/Aus-/Um-/Sonderzonung verzichen! Was meint ihr dazu?